Die Investmentfirma CRE aus Dallas sagt, die Rezession sei da und die Zukunft hänge von neuen Strategien ab

Im vergangenen Jahr war die Investition in Mehrfamilienimmobilien nichts für schwache Nerven.

Steigende Zinsen, der Bedarf an teurem Kapital für Renovierungen, allgemeine seismische Schwankungen auf dem Kapitalmarkt und sinkende Mieten bedeuten immer weniger Rendite. Benzinga sprach mit einem Unternehmen, das die Marktschwankungen überstanden hatte, um 5 Milliarden US-Dollar in hauptsächlich Mehrfamilieninvestitionen aufzubringen.

RREAF Holdings mit Sitz in Dallas ist ein gewerbliches Immobilienunternehmen in Privatbesitz mit Erfahrung in den Bereichen Erwerb, Entwicklung, Vermögensverwaltung und erfolgreiches Eigentum in den Vereinigten Staaten durch die Finanzierung komplexer Immobilienprojekte. Chief Investment Officer Graham Soden diskutierte mit Benzinga die Erfolgsstrategie von RREAF und das aktuelle Investitionsklima in Mehrfamilienhäusern.

Wie viel investiert RREAF in Mehrfamilienhäuser?

Wir haben das Unternehmen 2010 gegründet und haben derzeit sechs Hauptbereiche, in die wir investieren, aber der Erwerb eines Wohnhauses ist unser größter. Wir konzentrieren uns hauptsächlich auf B+ Mehrfamilienhäuser und konzentrieren uns auf Sekundärmärkte. In den letzten fünf Jahren haben wir uns einen Ruf als einer der aktivsten Käufer in diesem Bereich aufgebaut, besitzen jetzt 15.000 Einheiten und haben in den letzten Monaten sechs bis sieben Immobilien verkauft. Unser Gesamtportfolio beläuft sich auf etwa 5 Milliarden US-Dollar, wovon 3 Milliarden US-Dollar in Mehrfamilienhäuser investiert sind.

Machen Sie sich Sorgen über die kommende Rezession?

Wir sind jetzt in einem. Aber ich denke, dass unser Geschäftsmodell zwar nicht rezessionssicher ist, aber unser Geschäftsmodell ist rezessionssicher. Wohnungsinvestitionen waren schon immer ein guter Inflationsschutz. Wir kaufen keine A-Klasse-Immobilien, weil sie die ersten sein werden, die darunter leiden.

Beeinflusst das aktuelle wirtschaftliche Umfeld Ihre Anlageentscheidungen?

Es ist schwierig, jetzt etwas zu kaufen. Die Kapitalmärkte waren volatil und die Dinge verlangsamten sich. Die Mieten sind nicht wie erwartet gestiegen und viele dieser Gruppen müssen Immobilien leihen, um sich über Wasser zu halten. Letztendlich werden sie gezwungen sein, entweder zu verkaufen oder sich zu refinanzieren, was heute schwierig sein wird. Bei den Investitionen in Mehrfamilienhäuser haben wir uns langfristige Festzinsen gesichert. Wir bleiben jedoch opportunistische Käufer und gehörten in den letzten zwei Jahren zu den aktivsten. Wir werden zwar weiterhin kaufen, aber der Markt hat sich verlangsamt und wir glauben, dass dies mindestens im ersten Quartal anhalten wird.

Sind Sie optimistisch für die zweite Jahreshälfte?

Wir sind zuversichtlich, dass die Zinssätze in den nächsten zwei bis drei Jahren auf Null zurückkehren können und es einige Gelegenheiten zum Kauf und zur Spekulation auf einen Kredit oder eine Immobilie geben wird, für die eine Finanzspritze erforderlich ist. Aber das erfordert Barmittel, und wir haben uns darauf konzentriert, unsere eigene Barreserve wieder aufzubauen.

Warum konzentriert sich Ihre Investition ausschließlich auf den Sonnengürtel?

Natürlich sehen wir eine Menge Migration von beiden Küsten und dem Mittleren Westen zur Sun Coast. Es ist steuerlich vorteilhaft mit niedrigeren Lebenshaltungskosten, und Telearbeiter haben die Möglichkeit, umzuziehen und mehr Platz zu haben. Wir sehen eine bedeutende wirtschaftliche Bewegung von Unternehmen, die in das Gebiet ziehen. Unser derzeitiger Fokus liegt auf Florida, Texas, Georgia, North und South Carolina, Mississippi und Alabama und überall sonst, wo ein zweistelliges Bevölkerungswachstum verzeichnet wird. Wir betrachten Bereiche mit wirtschaftlichen Treibern wie Universitäten, medizinische Einrichtungen, Militärbasen, Fertigung und Vertrieb. Sie müssen eine Kombination von ihnen haben. Beispielsweise investieren wir nicht nur in Märkte, in denen Amazon ein Distributionszentrum hat.

Es wurde viel darüber geredet, dass Unternehmen im vergangenen Jahr den niedrigen Mietbestand ausgenutzt und die Raten auf 40 % angehoben haben. Welche Strategie verfolgt RREAF, um die Mieten zu erhöhen?

Wir erhöhen die Miete gemäß dem Budget, das wir vor zwei oder drei Jahren geplant haben. Die im Budget vorgesehene Pro-Forma-Miete haben wir nun überschritten und werden diese nicht willkürlich erhöhen. Wir kommen zusammen und geben 7.000 bis 10.000 US-Dollar für die Renovierung jeder Einheit aus und erhöhen die Miete um 5 % bis 20 %.

Bei so vielen Fragezeichen in CRE im Jahr 2023, was ist die zukünftige Strategie von RREAF?

Wir erwerben derzeit Strandhotels und Motels im Florida Panhandle und an der Golfküste wie Coco Beach und Amelia Island in Florida und Myrtle Beach in South Carolina. Wir reißen Hotels dem Erdboden gleich, fügen neue Restaurants und Bars hinzu und bieten Mittelamerika das gleiche Erlebnis wie in einem 4- oder 5-Sterne-Hotel am Strand. In diesem Bereich richten wir uns eher an Profis. Unsere Strategie ist es, diese Immobilie langfristig zu halten und eine Rendite von 30 % anzubieten.

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Dieser Artikel erschien ursprünglich auf Benzinga.com

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